地租與地價的關系

　　地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。

　　由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發(fā)點；地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。

　　地租理論在土地估價中的應用

　　西方地租、地價理論側(cè)重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟關系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關系等問題的認識有很多的相似點。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟特性。所以，結(jié)合我國特點，在土地估價中自然應用馬克思的地租、地價理論作主要基礎，同時也需要吸收運用西方經(jīng)濟學對地租、地價研究分析的有用部分，以豐富地價評估的研究方法，使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。

　　從本質(zhì)上講，絕對地租和級差地租都由土地所有權決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權的經(jīng)濟利益要求。但從量上看，城市絕對地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除，因而它只與一定的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應；而級差地租則具有與土地的質(zhì)量等級相關的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價評估中，級差地租具有更重要的意義。

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