基準地價修正法

　　基準地價修正法是在基準地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價的區(qū)域因素和個別因素，建立宗地地價修正系數(shù)表，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應用估價法。基準地價修正法的實質(zhì)是比較法，在基準地價評估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表，是比較的標準。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，評估者對土地使用年期、地產(chǎn)市場供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個別因素進行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準地價進行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價格。具體評估程序如下：

　　1．確定宗地的位置及用途，以確定進行修正的基準地價和影響因素項目。

　　2．調(diào)查影響宗地地價因素的宗地指標。按照宗地所在區(qū)域和用途對應的修正系數(shù)表內(nèi)容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進行實地調(diào)查，整理宗地地價因素指標數(shù)據(jù)。

　　3．確定宗地地價因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對應的各項因素指標數(shù)據(jù)，確定各因素對應的修正系數(shù)，計算宗地地價影響因素的總修正值。

　　5．對出讓或使用年期不一致的宗地，要進行年期修正。

　　6．對宗地估價期日與基準地價估價期日之間地價水平有變動的，還應進行期日修正。

　　7．對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進行評估目的修正。

　　8．對于其他影響地價的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時未被考慮，也應進行修正。

　　9．確定宗地地價。

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