一、租賃管理的概念與內(nèi)容

　　租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。

　　租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。

　　二、租賃方案與策略

　　租賃方案是對租賃過程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進行嚴格區(qū)分。租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：

　　1．確定可出租面積和租賃方式

　　在制定租賃方案時，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式。例如寫字樓內(nèi)有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，這樣才能夠?qū)π枰�吸引的客戶�?shù)量和規(guī)模有所把握。業(yè)主對出租人一般會有一定的要求，例如對于寫字樓物業(yè)，是整棟出租給一個大租戶、分層出租給幾個租戶，還是出租給散戶；對于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時吸引一批中小租戶。

　　2．編制租賃經(jīng)營預(yù)算

　　預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)經(jīng)營管理者往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

　　預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當物業(yè)管理師編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進行適當?shù)恼{(diào)整。

　　預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)經(jīng)營管理的財務(wù)情況進行檢查。當業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營收入和費用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負責對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)經(jīng)營管理者和業(yè)主之間的經(jīng)濟關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)經(jīng)營管理者要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標。