1．房屋租賃合同的變更

根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更。

（1）因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

（2）因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

（3）因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

（4）租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。

（5）由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。

2．租賃合同的終止

合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

（1）自然終止

租賃合同自然終止的情況包括：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。

（2）人為終止

人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使合同終止。一般包括無效合同的終止和由于出租人與承租人的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，合同法規(guī)中有明確的規(guī)定。

對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金六個月以上的；公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；承租人利用承租的房屋進行違法活動的；故意損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

對于承租人有上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此而造成的損失。

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