一、土地權(quán)利登記制度概況

　　土地權(quán)利登記，又簡稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動生效的主要根據(jù)。

　　現(xiàn)代的土地登記來源于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記主要是指不動產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實。因為作為實體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實狀態(tài)對實體權(quán)利的影響，而登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行的記錄與涂銷活動是一項公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動產(chǎn)是關(guān)系到人類生存利益的重要財產(chǎn)，為保護(hù)市場交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段，由此，不動產(chǎn)登記應(yīng)該成為不動產(chǎn)物權(quán)制度的重要組成部分。

　　我國現(xiàn)行土地登記制度，來源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機關(guān)和權(quán)利類型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機關(guān)實用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開始在全國范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。

　　二、我國土地登記制度的完善

　　1、關(guān)于登記的效力

　　登記的核心問題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因；在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規(guī)定。然而，這僅僅是原則的、概括的規(guī)定。至于登記產(chǎn)生的是生效效力還是對抗效力？尚未明確。考察我國現(xiàn)行有關(guān)立法，其態(tài)度也較為暖昧，我國城市房地產(chǎn)管理法第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”其中“應(yīng)當(dāng)”一詞表明該條款屬于強制性規(guī)范，但根據(jù)該法第40條和第49條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押均需訂立書面合同，于是便有了疑問，登記究竟是轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同的生效要件還是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件·