【提問】問題：在現實生活中，一處房產銀行是不允許多重抵押的，銀行的做法符合法律規(guī)定嗎？

　　【回答】學員h1826844755，您好！您的問題答復如下：

　　如何認識房地產中的多重抵押？

　　1、土地使用權實際是房屋的基地。它和房屋所有權不可分割。如果土地抵押，房屋也就隨著抵押。所以對在建工程或者房屋，如果開發(fā)商在出售房屋時已經明確向房屋的買受人告知土地已設定抵押，但買受人仍愿意購買的，則意味著買受人自愿承擔在將來因抵押權人實現抵押權而使其房屋所有權不能實現的后果。如果開發(fā)商在出售房屋時沒向買受人告知抵押情況的，則應由開發(fā)商承擔權利瑕疵，擔負責任。

　　2、當房地產開發(fā)商已經開始出售期房時，則不得將全部房屋作抵押。因為出售期房，實際上是將整個大樓的各部分出讓給他人，所以開發(fā)商只能將未售部分作抵押。

　　3、當開發(fā)商將土地使用權抵押給他人以后，實際上已經影響到期房買受人用期房作抵押的權利。因為在房屋建成后，各買受人以其購買的房屋享有專有權，而專有部分與整個基地不可分，基地的價值應分配到大樓的各部分。如果開發(fā)商已將土地使用權抵押，買受人又將期房抵押給銀行，開發(fā)商就必須向銀行告知土地抵押情況。若銀行自愿接受期房抵押，則在將來實現抵押權時，銀行應承擔其抵押權不能或不能完全實現的風險。若未向銀行告知，因此造成的損失，開發(fā)商應負賠償責任。而土地使用權的抵押權人不能以其抵押設立在先而主張優(yōu)先于建筑物的抵押權人的權利。

　　要解決目前房地產開發(fā)市場中的抵押混亂現象，關鍵在于完善土地使用權和房屋使用權抵押關系規(guī)則。今后，應建立健全抵押登記公示制度，嚴格執(zhí)行一物一權的原則，建立在建工程的抵押制度，把土地使用權登記與房屋所有權、使用權登記統一于同一機關管理，為當事人查閱提供方便。

　　★問題所屬科目：監(jiān)理工程師——建設工程合同管理