小區(qū)開發(fā)遺留問題成為矛盾導(dǎo)火索

　　開發(fā)遺留問題主要指開發(fā)建設(shè)單位變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留至物業(yè)管理階段并長期得不到解決，成為矛盾的導(dǎo)火索，業(yè)主、居民遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。據(jù)調(diào)查，2005年、2006年全市59件重點(diǎn)物業(yè)糾紛中，開發(fā)遺留問題是主要矛盾的有30件，約占50.9％。

　　業(yè)主參與意識不強(qiáng)業(yè)主大會難成立

　　一是物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大，業(yè)主數(shù)量眾多，業(yè)主相互并不熟悉，在缺乏“權(quán)威”組織者的情況下，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)|建設(shè)工程教育網(wǎng)|主大會，但誰又都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面。二是業(yè)主主動參與意識不強(qiáng)，一些小區(qū)往往組織召開了業(yè)主大會會議，但由于沒有達(dá)到法定的比例而無法形成合法、有效的決議。三是分期開發(fā)建設(shè)小區(qū)因開發(fā)周期長，物業(yè)管理區(qū)域一時間難以確定下來，導(dǎo)致業(yè)主大會會議無法召開。

　　業(yè)委會不規(guī)范活動缺乏制約手段

　　一是業(yè)主委員會決策機(jī)制不健全，業(yè)主委員會擅自決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。二是監(jiān)督機(jī)制不完善，對業(yè)主反映的業(yè)主委員會或其成員不規(guī)范活動問題，缺乏制約的依據(jù)和手段，群眾對此有意見。

　　物業(yè)公司以管理者自居服務(wù)態(tài)度差

　　一是物業(yè)服務(wù)理念錯位，以管理者自居，服務(wù)態(tài)度差。二是低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至|建設(shè)工程教育網(wǎng)|出現(xiàn)亂收費(fèi)。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低。四是不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　物業(yè)公司越權(quán)管理居民水電氣熱費(fèi)

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)服務(wù)單位，沒有完全實(shí)現(xiàn)收費(fèi)到最終用戶，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與公用服務(wù)之間的界限不清晰、管理責(zé)任不明。部分物業(yè)管理企業(yè)往往把售水、售電等事項(xiàng)錯誤地當(dāng)作“權(quán)力”，以此限制和強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，個別企業(yè)甚至采取斷水、斷電等做法強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。