經濟學理論認為，每個市場主體的經濟行為都是根據一定預期做出的。而當這個預期存在一定的錯誤時，市場風險就會不斷積累。王小廣在2004年宏觀經濟政策取向與行業(yè)發(fā)展趨勢研討會上提出，我國房地產市場風險仍在群集。前不久中國人民銀行行長周小川在一次行業(yè)論壇上也指出，房地產存在價格風險，銀行要避免陷入某種泡沫里邊，以避免在未來產生更大的風險。筆者認為，目前市場上存在著四個失誤的預期，其不合理性在深層次影響了整個市場供需的合理化發(fā)展，想必是風險群集的一個原因。

　　一是政府過份信任房地產對整體經濟的帶動。這是一個只顧其利不思其弊的不全面的預期。政府在城市經營理念的支配下，其行為經營行為也有一個預期在支配，這就是政府過份信任或者依賴房地產對整體經濟的帶動作用。在這種預期下，地方政府不僅在金融和土地政策上全面支持房地產發(fā)展，而且在面臨問題時還顯出了“庇護”的傾向。這種傾向就是王小廣提出的各城市“托市”行為相當明顯，具體表現就是今年在中央有關文件指出房地產市場出現局部過熱的情況下，各城市在都不承認各自區(qū)域內出現過熱，首先上海不承認，北京不承認，杭州也不承認。甚至還有城市下發(fā)文件，不允許在新聞媒體當中出現“泡沫”這個詞。此外，每一個城市都在不同程度上強調自己的房地產發(fā)展和增值潛力非常大。北京55％的投資依賴房地產，房地產對GDP增長的貢獻率達到50％甚至是60％，上海也有四分之一強投資投進了房地產。廣州、浙江等地房地產更是成為政府眼中新的支柱型的經濟增長點。房地產業(yè)對于地區(qū)經濟有較強的拉動作用是事實，但由于其對土地等資源消耗高、資金密集風險大等特殊性，發(fā)展不適當對經濟的破壞作用也是巨大的。而目前各地方政府在一腔熱情發(fā)展房地產，對于由此而引起的土地問題、銀行信貸風險問題重視不夠，所積累的風險也就蔚為可觀了。

　　二是房地產商對土地保值增值的預期過高，所以國內土地市場上“天價地”屢屢出現。近日在北京市大興區(qū)一塊4020公頃的地塊拍賣，最后以9個多億成交，大概每平米是2200元。市郊區(qū)的土地拍出了這個價，王小廣形容其是一種瘋狂的做法。

　　“天價地”的背后是房地產商對土地保值增值持有大膽樂觀的預期，這種預期來自城市經營理念的擴張。因為大家都認為，經營城市就是怎么把土地經營好，吸引開發(fā)商投資，把價格抬上去。而土地價格的不斷上升強化了開發(fā)商土地升值的預期，大膽地在土地上下注，結果形成了互動螺旋式的地價攀升。實際上不少人士指出，現在房子都貴在地價上了。這當中就存著非常令人擔憂的土地風險。

　　三是以投資或投機為目的買家對房地產市場發(fā)展搏弈性的預期。據了解，每個城市都有不少房屋炒手，也有一部分人肯于貸款買高價房或者在城里工作到郊區(qū)購房，其心理就是覺得房子會繼續(xù)升值或是郊區(qū)的房子也終會象城里一樣值錢如有人月薪5千就肯付月供2—3千貸款買房就是認為其房子會升值。再如大興的土地能拍出“天價”，就會蓋出高價房子，有人買高價房子就是希望它會繼續(xù)升值。目前各城市投資性購房在房市中都占有一定比例，如上海這一比例已達16％，而在單價7000元以上的商品房中，投資性購房已占39％。而理論上這一比例達20％，風險就不容小視。

　　一切投資或投機心理都是相似的，即買漲不買跌，在市場價格上升的過程，投資（機）者總是預期房價還會漲，結果形成追隨者越多、越漲價、追隨者就越多的循環(huán)。價格過快上漲實際上透支了日后的購買力，這給不僅給金融帶來風險，還會給市場以虛假的需求信號，架空市場形成了風險。

　　四是房地產部分過熱表象所引起的相聯行業(yè)失誤的預期。如鋼材、電解鋁以及水泥等材料根據房地產過熱表象會過度投產。而這些過度的投產由于多是靠貸款支持，又會在金融等領域擴大房地產所帶來的風險。

　　建筑時報·蕭納