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    房估理論方法:最高最佳利用原則

    2015-07-15 13:44 來源:來源于網(wǎng)絡
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      最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象依法最高最佳利用下的價值。所謂最高最佳利用(highest and best use),是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。

      除評估在用價值外,房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則,是因為在現(xiàn)實的房地產(chǎn)利用中,每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力,以獲取最大的經(jīng)濟利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此,房地產(chǎn)估價不僅要遵循合法原則,還要遵循最高最佳利用原則。

      最高最佳利用必須同時滿足4個條件:①法律上允許;②技術上可能;③經(jīng)濟上可行;④價值最大化。需要指出的是,實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時,往往容易忽視“法律上允許”這個前提,甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上,最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用,而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此,最高最佳利用原則與合法原則的關系是:遵循了合法原則,并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則,則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求,但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

      最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。尋找估價對象最高最佳利用的方法,是先盡可能地設想出估價對象的各種潛在利用方式。

    責任編輯:亮亮
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