房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。

凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量。