【學(xué)員問題】傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別是什么？

【解答】（1）對(duì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)算期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。

（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。

（4）從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較精略，但相對(duì)簡(jiǎn)單些。就它們的精確與精略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此，這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確；各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確；各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。