【學(xué)員問(wèn)題】市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟具體是什么？

【解答】（1）收集交易資料；

（2）確定比較交易案例明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)；

（3）市場(chǎng)交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。

（4）期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)。

（5）區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。

（6）個(gè)別因素修正個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

（7）土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)k=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k

（8）容積率修正容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）

（9）土地價(jià)格的最終確定通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。