【學(xué)員問題】剩余估價(jià)法各道程序的內(nèi)容與方法是什么？

【解答】（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況。

（2）確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

a.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

b.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

c.估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

d.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

e.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算f.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算g.估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤率計(jì)算。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時(shí)溝通、指正。