工程建設(shè)項(xiàng)目其他費(fèi)用是指從土地使用到與工程建設(shè)和未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費(fèi)用,包括從工程籌建起到工程竣工驗(yàn)收交付使用止的整個建設(shè)期間,除建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備及工、器具購置費(fèi)用以外保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
1.土地使用費(fèi)
土地使用費(fèi)是指通過劃撥或拍賣方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi),或者通過土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。因?yàn)槿魏我粋建設(shè)項(xiàng)目都固定于一定地點(diǎn)與地面相連接,必須占用一定量的土地,也就必然要發(fā)生為獲得建設(shè)用地支付的費(fèi)用。
。1)土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)。
土地征用及遷移費(fèi),是指建設(shè)項(xiàng)目通過劃撥方式取得無期限的土地使用權(quán),依照《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定所支付的費(fèi)用。其總合一般不得超過被征用土地產(chǎn)值的20倍,土地年產(chǎn)值則按該地被征用前3年的平均產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格計算。其內(nèi)容包括:
a.土地補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地(包括菜地)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按政府規(guī)定,為該耕地年產(chǎn)值的若干倍,具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此范圍內(nèi)制定。征用園地、魚 塘、葦塘、宅基地、林地、牧場、草原等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征收無收益的土地,不予補(bǔ)償。
b.青苗補(bǔ)償費(fèi)和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費(fèi)。這些補(bǔ)償費(fèi)的 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征用城市郊區(qū)的菜地時,還應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向國家繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
c.安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地、菜地的,每個農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)為該地每畝年產(chǎn)值的2-3倍,每畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過其年產(chǎn)值的10倍。
d.繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)等。縣市土地管 理機(jī)關(guān)從征地費(fèi)中提取土地管理費(fèi)的比率,要按征地工作量大小,視不同情況,在1 %-4%幅度內(nèi)提取。
e.征地動遷費(fèi)。包括征用土地上的房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公共設(shè)施等拆除、遷建 補(bǔ)償費(fèi)、搬遷運(yùn)輸費(fèi),企業(yè)單位因搬遷造成的減產(chǎn)、停工損失補(bǔ)貼費(fèi),拆遷管理費(fèi)等。
F.水利水電工程水庫淹沒處理補(bǔ)償費(fèi)。包括農(nóng)村移民安置遷建費(fèi),城市遷建補(bǔ)償費(fèi), 庫區(qū)工礦企業(yè)、交通、電力、通信、廣播、管網(wǎng)、水利等的恢復(fù)、遷建補(bǔ)償費(fèi),庫底清理 費(fèi),防護(hù)工程費(fèi),環(huán)境影響補(bǔ)償費(fèi)用等。
(2)土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓金,指建設(shè)項(xiàng)目通過土地使用權(quán)出讓方式,取得有限期的土地使用 權(quán),依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,支付的土地 使用權(quán)出讓金。
a.明確國家是城市土地的惟一所有者,并分層次、有償、有限期地出讓、轉(zhuǎn)讓城市 土地。第一層次是城市政府將國有土地使用權(quán)出讓給用地者,該層次由城市政府壟斷經(jīng) 營。出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位,也可以是外商;第二層次及以下層次的轉(zhuǎn) 讓則發(fā)生在使用者之間。
b.城市土地的出讓和轉(zhuǎn)讓可采用協(xié)議、招標(biāo)、公開拍賣等方式。
a)協(xié)議方式是由用地單位申請,經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后雙方洽談具體地塊及地價。該 方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機(jī)關(guān)、部隊(duì)用地和需要重點(diǎn)扶 持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地。
b)招標(biāo)方式是在規(guī)定的期限內(nèi),由用地單位以書面形式投標(biāo),市政府根據(jù)投標(biāo)報 價、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽(yù)綜合考慮,擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建 設(shè)用地。
c)公開拍賣是指在指定的地點(diǎn)和時間,由申請用地者叫價應(yīng)價,價高者得。這完全 是由市場競爭決定,適用于盈利高的行業(yè)用地。
c.在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時,政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定,但應(yīng)堅持以下原則: a)地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響; b)地價與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng); c)地價要考慮己投入的土地開發(fā)費(fèi)用、土地市場供求關(guān)系、土地用途和使用年限。
d.關(guān)于政府有償出讓土地使用權(quán)的年限,各地可根據(jù)時間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定,一般可在30-99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來看,以50年為宜。
e.土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓,土地使用者和所有者要簽約,明確使用者對土地享有的權(quán)利和對土地所有者應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
a)有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán),要向土地受讓者征收契稅;
b)轉(zhuǎn)讓土地如有增值,要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅;
c)在土地轉(zhuǎn)讓期間,國家要區(qū)別不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用費(fèi)
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