二、抵押

　　抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣，變賣該財產的價款優(yōu)先受償?shù)膿７绞健?/p>

　　抵押擔保的當事人包括：抵押權人、抵押人。其中，抵押權人就是債權人，抵押人包括債務人或者第三人。提供擔保的財產為抵押物。

　　[重點解析]

　　1．抵押是個很重要的概念，應當根據(jù)法條的內容很好地掌握。

　　2．抵押作為一種擔保物權，一個很重要的法律特征是抵押權人（債權人）不轉移對抵押物的占用，這和質押、留置這兩類擔保物權是不一樣的。在質押和留置中，債權人均占有擔保物。

　　3．要搞清楚抵押法律關系的主體。抵押人不僅限于債務人，還可以是主合同以外的第三人；而抵押權人只能是債權人。

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　　抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：

　?。?）被擔保的主債權種類、數(shù)額；

　?。?）債務人履行債務的期限；

　?。?）抵押物的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

　?。?）抵押擔保的范圍；

　?。?）當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規(guī)定內容的，可以補正。

　　訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

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　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現(xiàn)抵押權后，有權向債務人追償。

　　[重點解析]

　　抵押擔保的范圍應當注意掌握。

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　　1．可以作為抵押物的財產

　　根據(jù)《擔保法》，下列財產可以抵押：

　?。?）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　?。?）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

　?。?）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

　?。?）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

　?。?）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

　?。?）依法可以抵押的其他財產。

　　抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

　　以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

　　以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

　　[重點解析]

　　1．由于事實上可以抵押的財產很多，這部分并不容易做出標準答案，我們學習的時候可以對比下面的禁止抵押的財產來記憶。剔除不可以抵押的財產，剩下的就都可以抵押了。

　　2．“在我國土地使用權和其上的房屋不能分別抵押”這句話需要重視。這也很容易理解。房屋與土地事實上難以分割，當然就難以分開抵押。

　　2．禁止抵押的財產

　　根據(jù)《擔保法》，下列財產不得抵押：

　?。?）土地所有權；

　?。?）耕地，宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但上文明確規(guī)定可以抵押的除外；

　　（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

　?。?）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

　?。?）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；

　?。?）依法不得抵押的其他財產。

　　[重點解析]

　　1．這六大類不得抵押的財產要很好地掌握。

　　2．第（2）項中涉及到集體土地使用權的兩個除外情況分別是：

　　《擔保法》第34條第（五）項是指“抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”。

　　《擔保法》第36條第3款是指“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”。

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