一、土地權(quán)利登記制度概況

　　土地權(quán)利登記，又簡(jiǎn)稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無(wú)負(fù)擔(dān)等，對(duì)土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。

　　現(xiàn)代的土地登記來(lái)源于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。因?yàn)樽鳛閷?shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對(duì)實(shí)體權(quán)利的影響，而登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行的記錄與涂銷(xiāo)活動(dòng)是一項(xiàng)公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類(lèi)生存利益的重要財(cái)產(chǎn)，為保護(hù)市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對(duì)其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的重要組成部分。

　　我國(guó)現(xiàn)行土地登記制度，來(lái)源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類(lèi)型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)實(shí)用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。

　　二、我國(guó)土地登記制度的完善

　　1、關(guān)于登記的效力

　　登記的核心問(wèn)題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力，不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷(xiāo)或無(wú)效的原因；在對(duì)于第三人而言，不問(wèn)其為善意或惡意，均發(fā)生絕對(duì)不可推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對(duì)登記的效果所作的規(guī)定。然而，這僅僅是原則的、概括的規(guī)定。至于登記產(chǎn)生的是生效效力還是對(duì)抗效力·尚未明確�？疾煳覈�(guó)現(xiàn)行有關(guān)立法，其態(tài)度也較為暖昧，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第35條規(guī)定：%26ldquo；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。%26rdquo；其中%26ldquo；應(yīng)當(dāng)%26rdquo；一詞表明該條款屬于強(qiáng)制性規(guī)范，但根據(jù)該法第40條和第49條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押均需訂立書(shū)面合同，于是便有了疑問(wèn)，登記究竟是轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同的生效要件還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件·

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規(guī)定：一是登記成立主義，即土地權(quán)利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強(qiáng)制性，德國(guó)與臺(tái)灣地區(qū)采行。二是登記對(duì)抗主義即土地權(quán)利的生效不以登記為要件，僅依據(jù)當(dāng)事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權(quán)利不得對(duì)抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國(guó)、日本采行。德國(guó)采用登記成立主義的經(jīng)濟(jì)背景是16世紀(jì)以來(lái)，物權(quán)信用沒(méi)落，加上長(zhǎng)期戰(zhàn)爭(zhēng)造成經(jīng)濟(jì)恐慌，使得不動(dòng)產(chǎn)的信用，需以強(qiáng)制法律規(guī)范予以提升。這樣，國(guó)家對(duì)交易活動(dòng)的介入，正符合這種要求。法國(guó)采取登記對(duì)抗主義的經(jīng)濟(jì)背景是，法國(guó)注重自由主義，尤其是個(gè)人主義興起后，個(gè)人意志得到普遍尊重，政府對(duì)私人交易活動(dòng)的介入，違背個(gè)人的意愿，也與爭(zhēng)取自由的思潮不符。登記成立要件主義將物權(quán)公示的表面形式與物權(quán)變動(dòng)本身緊密結(jié)合在一起，也稱形式主義的立法。對(duì)抗要件主義完全按照當(dāng)事人的意思表示來(lái)決定物權(quán)變動(dòng)的效力，而將公示問(wèn)題與物權(quán)變動(dòng)本身分開(kāi)，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對(duì)抗主義兩種不同的立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強(qiáng)行性法律規(guī)定，要求所有的物權(quán)變動(dòng)都必須公示；而登記對(duì)抗主義則將公示作為任意性規(guī)定，由物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會(huì)功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護(hù)交易安全。成立要件主義對(duì)物權(quán)變動(dòng)的公示采取嚴(yán)格的強(qiáng)制的規(guī)定，使物權(quán)行為和債權(quán)行為明確分開(kāi)，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間和明晰權(quán)利的歸屬狀況，從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng)；另外，也便于國(guó)家理解和掌握交易狀況，并進(jìn)行管理和監(jiān)督。當(dāng)然，其不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對(duì)交易日益頻繁、種類(lèi)日益增多的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機(jī)關(guān)的工作加重。登記對(duì)抗主義將公示與否的決定權(quán)交給當(dāng)事人，雖具有靈活性，但對(duì)于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權(quán)利的有效性，因而不利于保護(hù)交易的安全。

　　我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地采取嚴(yán)格的管理方式，以土地使用權(quán)為中心的權(quán)利交易受到嚴(yán)格的限制，同時(shí)，由于土地登記立法側(cè)重管理，在土地權(quán)利公示，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。目前，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)已經(jīng)相當(dāng)普遍，很多沒(méi)有辦理登記，私下自由進(jìn)行。原因在于立法并沒(méi)有給交易者提供這樣的認(rèn)識(shí)：登記是保護(hù)土地權(quán)利交易的法定形式。交易者只能關(guān)注交易的短期效率。這些已經(jīng)嚴(yán)重制約了土地使用權(quán)的進(jìn)一步改革，為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國(guó)性的土地登記法。完善土地登記法律制度，將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律，增強(qiáng)法律的強(qiáng)制力；在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權(quán)利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，不登記不發(fā)生法律效力；同時(shí)，以登記對(duì)抗主義為例外，對(duì)個(gè)別情況，不適合強(qiáng)制登記的，可以允許當(dāng)事人自由決定登記。例如，土地使用權(quán)租賃，因其債權(quán)的特性，登記與否由當(dāng)事人行使選擇權(quán)。在日本和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)的土地登記也均不包括土地使用權(quán)租賃。這樣可以吸收登記成立主義和登記對(duì)抗主義各自的優(yōu)點(diǎn)，既體現(xiàn)原則性，又有靈活性。