第四部分

　　房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)及作用

　　（一）估價(jià)委托書(shū)

　　（二）估價(jià)委托合同

　　（三）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

　　（四）估價(jià)作業(yè)方案

　　（五）估價(jià)所需資料清單

　　（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

　　（七）估價(jià)報(bào)告

　　（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

　　（九）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

　　（十）估價(jià)報(bào)告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求

　　（一）對(duì)詞義的要求

　　1．用詞準(zhǔn)確

　　2．語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩

　　4．用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

　　（二）對(duì)語(yǔ)句的要求

　　1．句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

　　2．搭配得當(dāng)

　　3．邏輯嚴(yán)密

　　（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作

　　（一）封面的寫(xiě)作

　　1．估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)

　　2．估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)

　　3．委托人

　　4．估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　5. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　6．估價(jià)作業(yè)日期

　　7．估價(jià)報(bào)告編號(hào)

　　（二）目錄的寫(xiě)作

　　（三）致委托人函的寫(xiě)作

　　（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作

　　（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫(xiě)作

　　（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫(xiě)作

　　1．標(biāo)題

　　2．委托人

　　3．估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　4．估價(jià)對(duì)象

　　5．估價(jià)目的

　　6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7．價(jià)值定義

　　8．估價(jià)依據(jù)

　　9．估價(jià)原則

　　10．估價(jià)方法

　　11．估價(jià)結(jié)果

　　12．估價(jià)人員

　　13．估價(jià)作業(yè)日期

　　14．估價(jià)報(bào)告使用期限

　　（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作

　　1．實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析

　　2．區(qū)位狀況分析

　　3．市場(chǎng)背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價(jià)方法選用

　　6．估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　7．估價(jià)結(jié)果確定

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

　　第三節(jié)　其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作

　　一、估價(jià)委托合同

　　（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　　（二）估價(jià)委托合同寫(xiě)作示例

　　二、估價(jià)所需資料清單

　　（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　　（二）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

　　（三）相關(guān)實(shí)例資料

　　（四）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

　　三、估價(jià)作業(yè)方案

　　（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

　　（二）擬定資料收集渠道

　　（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

　　（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

　　（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（四）在建工程實(shí)地查看記錄

　　1．在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．在建工程實(shí)地查看記錄表示例

　　五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

　　（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

　　（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內(nèi)容。

　　第二章　不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　（三）不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設(shè)施

　　3．教育配套設(shè)施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2．超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5．專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6．專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7．購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9．倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4．裝修高檔且復(fù)雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　　（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶(hù)類(lèi)型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問(wèn)題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題

　　3．租金支付方式問(wèn)題

　　4．地下車(chē)庫(kù)租金問(wèn)題

　　（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　4．價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周?chē)h(huán)境

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　（二）星級(jí)酒店凈收益的求取

　　第五節(jié)　餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）地段選擇的差異性

　　（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié)　娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　二、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　三、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）涉及的行業(yè)多

　　（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　（四）受腐蝕的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）成本法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第八節(jié)　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　第九節(jié)　特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車(chē)庫(kù)的估價(jià)

　　（一）地下停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)

　　（二）地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

　　（三）地下停車(chē)庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　二、加油站的估價(jià)

　　（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

　　（二）加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　6．熟悉娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　　（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　　（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

　　（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　　（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　　（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（三）部分（局部）房地產(chǎn)

　　（四）在建工程房地產(chǎn)

　　（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　　（一）估價(jià)目的

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　（三）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

　　（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　　（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　　（七）市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

　　（八）說(shuō)明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　（九）其他

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　（一）估價(jià)數(shù)量大

　　（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

　　（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　　（一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　3．評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　　（——）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對(duì)象

　　（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

　　（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　　（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

　　（二）入戶(hù)調(diào)查

　　（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

　　（四）現(xiàn)場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　　（一）強(qiáng)制處分

　　（二）快速變現(xiàn)

　　（三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

　　（四）消費(fèi)者心理因素

　　（五）購(gòu)買(mǎi)者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　　（一）商品房

　　（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　　（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　　（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　（一）房地產(chǎn)損害的分類(lèi)

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3. 按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　　（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　（一）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵

　　（二）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

　　（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　　（三）賠償實(shí)例比較法

　　（四）損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理

　　（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價(jià)格評(píng)估

　　一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類(lèi)型

　　（二）租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

　　（三）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

　　（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

　　（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

　　（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）收益法

　　（三）成本法

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　　（一）區(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估

　　價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　（二）扣除項(xiàng)目評(píng)估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價(jià)；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估等房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類(lèi)型

　　（一）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　（二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　（四）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　（五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

　　（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

　　3．客戶(hù)分析

　　4．競(jìng)爭(zhēng)分析

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

　　3．商圈（區(qū)域）分析

　　4．消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

　　5．客戶(hù)分析

　　（三）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)

　　3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析

　　4．競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

　　5．寫(xiě)字樓客戶(hù)分析

　　（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　3．酒店消費(fèi)者分析

　　4．酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

　　5．酒店經(jīng)營(yíng)者分析

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目總論

　　（二）項(xiàng)目概況

　　（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

　　（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

　　（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　（六）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

　　（八）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

　　（九）投資估算與資金籌措

　　（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

　　（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析

　　（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

　　（一）地域性

　　（二）系統(tǒng)性

　　（三）前瞻性

　　（四）市場(chǎng)性

　　（五）創(chuàng)新性

　　（六）多樣性

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目背景

　　（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　　（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　1．市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析

　　2．市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析

　　3．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析

　　4．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查與分析

　　（四）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT分析

　　1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析

　　2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析

　　3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析

　　4．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

　　（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

　　1．消費(fèi)群體定位

　　2．項(xiàng)目形象定位

　　3．規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位

　　4．戶(hù)型定位

　　5．價(jià)格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　　（六）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

　　1．項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

　　2．建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議

　　3．環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

　　4．戶(hù)型設(shè)計(jì)建議

　　（七）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略

　　1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)

　　2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略選擇

　　（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷(xiāo)售

　　1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)

　　2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及策略制定

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）綜合性

　　（二）科學(xué)性

　　（三）專(zhuān)業(yè)性

　　（四）特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

　　五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

　　（一）評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

　　（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　（四）項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。