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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

2012-08-06 10:54  來源:  字體:  打印 收藏

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  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是:以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較;或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”,以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的,則應(yīng)對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整;反之,如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的,則應(yīng)對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。較具體的思路如下:

 ?。?)確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素,包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。例如,居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。因此,應(yīng)針對估價對象這類房地產(chǎn)的使用性質(zhì),確定對其價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。

 ?。?)判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況,將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較,找出它們之間的差異程度。以普通住宅為例,例如附近有幾條公共交通線路、離公共交通站點的距離、樓層、朝向、房屋年齡、有無電梯、一梯幾戶、是否封陽臺、有幾個衛(wèi)生間、是否附贈車位等。

 ?。?)將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度??杀葘嵗康禺a(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此,需要根據(jù)不同的具體情況,將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。

 ?。?)根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn),各種影響因素對價格的影響程度不同;不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),即使某些價格影響因素相同,但這些因素對價格的影響方向和程度也不一定相同。因此,對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn),各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同;不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。

責(zé)任編輯:瑪門

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