第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）單宗交易規(guī)模校小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　（三）不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．位置

　　2．交通條件

　　3．生活服務(wù)設(shè)施

　　4．教育配套設(shè)施

　　5．環(huán)境質(zhì)量

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝飾裝修

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2．超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7．購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9．倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4．裝修高檔且復(fù)雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　4．樓層

　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．凈高

　　3．面積

　　4．裝修

　　5．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　　（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　4．樓層

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶類型

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫(kù)租金問題

　　（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　4．價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　（二）星級(jí)酒店凈收益的求取

　　第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）地段選擇的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）涉及的行業(yè)多

　　（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　（四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）成本法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車庫(kù)的估價(jià)

　　（一）地下停車庫(kù)特點(diǎn)

　　（二）地下停車庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

　　（三）地下停車庫(kù)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價(jià)

　　（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

　　（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　6．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　7．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

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