第二章 房地產(chǎn)市場與市場運(yùn)行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

　　一、房地產(chǎn)市場的含義

　　二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

　　（一）金融業(yè)的發(fā)展

　　（二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　（三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　　（四）人文環(huán)境的變化

　　（五）自然環(huán)境的變化

　　（六）政治制度的變遷

　　四、房地產(chǎn)市場的參與者

　　（一）土地所有者或當(dāng)前的土地使用者

　　（二）開發(fā)商

　　（三）政府及政府機(jī)構(gòu)

　　（四）金融機(jī)構(gòu)

　　（五）建筑承包商

　　（六）專業(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會(huì)計(jì)師

　　4．造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師

　　5．房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　6．律師

　　（七）消費(fèi)者或買家

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　（一）房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系

　　（二）房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系

　　二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

　　（一）按地域范圍細(xì)分

　　（二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　（三）按增量存量細(xì)分

　　（四）按交易方式細(xì)分

　　（五）按目標(biāo)市場細(xì)分

　　三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

　　（一）供給指標(biāo)

　　（二）需求指標(biāo)

　　（三）市場交易指標(biāo)

　　（四）市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場的特性

　　（一）市場供給的壟斷性

　　（二）市場需求的廣泛性和多樣性

　　（三）市場交易的復(fù)雜性

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　（五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　（六）市場信息的不對稱性

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　　（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　　（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

　　一、房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場

　　（一）房地產(chǎn)空間市場

　　（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　　（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

　　（五）房地產(chǎn)市場的自然周期

　　（六）房地產(chǎn)市場的投資周期

　　（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過熱

　　（一）房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　　（二）“過度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　　（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

　　（一）房地產(chǎn)市場失靈

　　（二）住房問題和住房保障

　　（三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　（五）房地產(chǎn)市場非均衡

　　二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　　（一）土地供應(yīng)政策

　　（二）金融政策

　　（三）住房政策

　　（四）城市規(guī)劃

　　（五）地價(jià)政策

　　（六）稅收政策

　　（七）租金控制

　　三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　（一）健全市場準(zhǔn)入制度

　　（二）推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)

　　（三）規(guī)范交易程序

　　（四）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場的含義、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場的參與者；

　　2.掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)；

　　3.掌握房地產(chǎn)市場特性與功能；

　　4.熟悉房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場；

　　5.掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)；

　　6.了解房地產(chǎn)泡沫與過熱；

　　7.了解房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)。

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