第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設(shè)施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　　（一）確立目標(biāo)

　　（二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　　（三）形成租金方案和出租策略

　　（四）提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）

　　（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　（六）物業(yè)管理記錄和控制

　　二、加強(qiáng)市場宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制．

　　第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的分類

　　（一）甲級寫字樓

　　（二）乙級寫字樓

　　（三）丙級寫字樓

　　二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　（一）位置

　　（二）交通方便性

　　（三）聲望或形象

　　（四）建筑形式

　　（五）大堂

　　（六）電梯

　　（七）走廊

　　（八）寫字樓室內(nèi)空間布置

　　（九）為租戶提供的服務(wù)

　　（十）建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　（十一）物業(yè)管理水平

　　（十二）租戶類型

　　三、寫字樓租戶的選擇

　　（一）商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　　（二）所需面積大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃

　　（三）需要提供物業(yè)管理服務(wù)

　　四、寫字樓租金的確定

　　（一）計算可出租或可使用面積

　　（二）基礎(chǔ)租金與市場租金

　　（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　　（一）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　　（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類

　　（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　（三）特色、位置和停車

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　　（一）聲譽(yù)

　　（二）財務(wù)能力

　　（三）組合與位置分配

　　（四）需要的服務(wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　（一）基礎(chǔ)租金

　　（二）百分比租金

　　（三）代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　（四）租金的調(diào)整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　（一）關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

　　（二）限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶

　　（三）限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

　　（四）營業(yè)時間

　　（五）公用面積的維護(hù)

　　（六）廣告、標(biāo)志和圖形

　　（七）折讓優(yōu)惠

　　（八）其他條款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié) 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財務(wù)報告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　（一）現(xiàn)金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用

　　6．凈經(jīng)營收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現(xiàn)金流計算

　　（二）相關(guān)問題分析

　　1．物業(yè)估價

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用

　　（一）人工費(fèi)

　　（二）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　1．維修和保養(yǎng)費(fèi)

　　2．室內(nèi)裝修費(fèi)

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費(fèi)

　　5．康樂設(shè)施費(fèi)

　　6．雜項(xiàng)費(fèi)用

　　（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　（五）保安費(fèi)用

　　（六）辦公費(fèi)

　　（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

　　（八）不可預(yù)見費(fèi)

　　（九）保險費(fèi)

　　（十）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)費(fèi)和利潤

　　（十一）法定稅費(fèi)

　　（十二）房產(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　　（一）年度運(yùn)營預(yù)算

　　（二）資本支出預(yù)算

　　（三）長期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設(shè)施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃；

　　6．熟悉加強(qiáng)市場宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；

　　9．了解安全保衛(wèi)；

　　10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；

　　11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫字樓物業(yè)的分類；

　　13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫字樓租戶的選擇；

　　15．掌握寫字樓租金的確定；

　　16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判；

　　17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務(wù)收支報告。

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