第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　一、投資與成本

　?。ㄒ唬V義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　　（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1．開發(fā)項目總投資

　　2．開發(fā)產(chǎn)品成本

　　3．營業(yè)成本

　　4．期間費用

　　5．運營費用

　　二、營業(yè)收入、利潤和稅金

　?。ㄒ唬I業(yè)收入

　?。ǘ├麧?/p>

　　（三）稅金

　　1.營業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

　　（一）置業(yè)投資

　?。ǘ╅_發(fā)投資

　　第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標(biāo)

　　一、投資回收與投資回報

　　二、經(jīng)濟評價指標(biāo)體系

　　三、全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異

　　四、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié)  動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　一、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　二、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　三、動態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　一、成本利潤率與銷售利潤率

　　（一）成本利潤率

　?。ǘ╀N售利潤率

　　二、投資利潤率

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　?。ㄒ唬┵Y本金利潤率

　　（二）資本金凈利潤率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現(xiàn)金回報率與投資回報率

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金回報率

　?。ǘ┩顿Y回報率

　　第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備付率

　　五、資產(chǎn)負(fù)債率

　　六、流動比率

　　七、速動比率

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的類型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用

　?。ㄋ模┓桨副冗x中的決策準(zhǔn)則

　　1．備選方案差異原則

　　2．最低可接受收益率原則

　　3．不行動原則

　　二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　?。ㄒ唬﹥衄F(xiàn)值法

　?。ǘ┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　　（四）費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　考試要求

　　1．掌握效益和費用識別；

　　2．掌握投資回收與投資回報；

　　3．掌握經(jīng)濟評價指標(biāo)體系；

　　4．全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異

　　5．了解通貨膨脹的影響；

　　6．掌握動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算；

　　7．掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算；

　　8．掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計算；

　　9．熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率指標(biāo)及其計算；

　　10．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用；

　　11．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法；

　　12．熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。

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