第六章 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果、各類經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 效益和費(fèi)用識別

　　一、投資與成本

　　（一）廣義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　　（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1．開發(fā)項目總投資

　　2．開發(fā)產(chǎn)品成本

　　3．營業(yè)成本

　　4．期間費(fèi)用

　　5．運(yùn)營費(fèi)用

　　二、營業(yè)收入、利潤和稅金

　　（一）營業(yè)收入

　　（二）利潤

　　（三）稅金

　　1.營業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

　　（一）置業(yè)投資

　　（二）開發(fā)投資

　　第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)

　　一、投資回收與投資回報

　　二、經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系

　　三、全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異

　　四、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié)  動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　一、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　二、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　三、動態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　一、成本利潤率與銷售利潤率

　　（一）成本利潤率

　　（二）銷售利潤率

　　二、投資利潤率

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　　（一）資本金利潤率

　　（二）資本金凈利潤率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現(xiàn)金回報率與投資回報率

　　（一）現(xiàn)金回報率

　　（二）投資回報率

　　第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備付率

　　五、資產(chǎn)負(fù)債率

　　六、流動比率

　　七、速動比率

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　　（一）方案經(jīng)濟(jì)比選

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

　　（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　（四）方案比選中的決策準(zhǔn)則

　　1．備選方案差異原則

　　2．最低可接受收益率原則

　　3．不行動原則

　　二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　（一）凈現(xiàn)值法

　　（二）差額投資內(nèi)部收益率法

　　（三）等額年值法

　　（四）費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法

　　（五）其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項

　　考試要求

　　1．掌握效益和費(fèi)用識別；

　　2．掌握投資回收與投資回報；

　　3．掌握經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系；

　　4．全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異

　　5．了解通貨膨脹的影響；

　　6．掌握動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算；

　　7．掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算；

　　8．掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計算；

　　9．熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率指標(biāo)及其計算；

　　10．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用；

　　11．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法；

　　12．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。

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