2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000㎡的辦公樓項目，建設(shè) 期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年 項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息， 期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價為8000元/㎡.第2年項目投資400萬元；全部以自 有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價為7800/㎡.項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售 出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后 各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%. 若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運營成 本均發(fā)生在年末）（12分）

　　答案：

　　2.第一種解法：

　?。↖）設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×（1-30%）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×（1-30%）×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×（1-30%）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×（1-30%）×12=7560A

　　（2）凈現(xiàn)值=0時，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/㎡

　　第二種解法：

　?。?）設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400× 8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×（1-30%）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×（1-30%）×12=5880A

　　第5年來：凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×（1-30%）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×（1-30%）×12=7560A

　?。?）投資的現(xiàn)值=收益的現(xiàn)值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/㎡

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