2011年一級建造師考試《法規(guī)及相關(guān)》:抵押
1Z302072抵押
?。?)抵押的概念
抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對特定財產(chǎn)(主要是不動產(chǎn))的占有,將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。
?。?)禁止抵押的財產(chǎn)(※※※)
1)土地所有權(quán);
2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)廠房等建筑抵押的除外;
3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;
4)所有權(quán)、使用權(quán)不明確或有爭議的財產(chǎn):
5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
6)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。
以抵押作不履行合同的擔(dān)保,還應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)簽訂抵押合同并辦理抵押登記。
(3)抵押合同
抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當以書面形式訂立抵押合同。抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容:
1)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;
2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;
3)抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;
4)抵押擔(dān)保的范圍;
5)當事人認為需要約定的其他事項。
法律規(guī)定,抵押人以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)作為抵押物時,當事人應(yīng)到有關(guān)主管登記部門辦理抵押物登記手續(xù),抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產(chǎn)抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。
?。?)抵押的效力
抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的,按照約定。
《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物和價款明顯低于其價值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款,應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人認定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消滅時,抵押權(quán)也消滅。
?。?)抵押權(quán)的實現(xiàn)
當債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償?shù)?,債?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
法律規(guī)定,為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人,在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后,有權(quán)向債務(wù)人追償。
此外,抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅,因滅失所得的賠償金,應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)。
(6)最高額抵押
最高低押額,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,在最高債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。借款合同可以附最高額抵押合同,此外,債權(quán)人與債務(wù)人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同,可以附最高額抵押合同。最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。


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