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2011年一級(jí)建造師考試《法規(guī)及相關(guān)》:抵押

2010-11-26 09:35  來(lái)源:  字體:  打印

  1Z302072抵押

 ?。?)抵押的概念

  抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)特定財(cái)產(chǎn)(主要是不動(dòng)產(chǎn))的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。

  (2)禁止抵押的財(cái)產(chǎn)(※※※)

  1)土地所有權(quán);

  2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)廠房等建筑抵押的除外;

  3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

  4)所有權(quán)、使用權(quán)不明確或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn):

  5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

  6)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

  以抵押作不履行合同的擔(dān)保,還應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)簽訂抵押合同并辦理抵押登記。

 ?。?)抵押合同

  抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

  1)被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額;

  2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

  3)抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

  4)抵押擔(dān)保的范圍;

  5)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

  法律規(guī)定,抵押人以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)作為抵押物時(shí),當(dāng)事人應(yīng)到有關(guān)主管登記部門(mén)辦理抵押物登記手續(xù),抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。

  (4)抵押的效力

  抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的,按照約定。

  《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

  轉(zhuǎn)讓抵押物和價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

  抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人認(rèn)定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

  抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅時(shí),抵押權(quán)也消滅。

 ?。?)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

  當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而抵押權(quán)人未受清償?shù)?,債?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償。協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

  抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后,其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

  法律規(guī)定,為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人,在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,有權(quán)向債務(wù)人追償。

  此外,抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅,因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

 ?。?)最高額抵押

  最高低押額,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,在最高債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。借款合同可以附最高額抵押合同,此外,債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同,可以附最高額抵押合同。最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

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