六．估價結(jié)果確定運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（萬元）

　　則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。

　　七．指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）

　　對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

　　估價對象相關(guān)資料名稱數(shù)值名稱數(shù)值總建筑面積25000平米房屋重置價格2000元/平米可出租建筑面積22000平米房屋耐用年限50年設(shè)備用房建筑面積2500平米房屋維修費率（年）房屋重置價格的2%管理用房建筑面積500平米月物業(yè)管理費5元/平米營業(yè)稅及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入計的房產(chǎn)稅率12%年報酬率5%平均正常空置率10%管理費用率（含保險費．租賃費用）租金的3%可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費）50元/平米估價測算如下（節(jié)選）：

　　（一）年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）

　　（二）年運營費用1．年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）

　　2．年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040（元）

　　3．年營業(yè)稅及附加年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）

　　4．年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）

　　（三）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）

　　（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=（元）（取整）