第四部分 房地產(chǎn)估價案例與分析

　　第三章各種目的的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　　（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r目的

　?。ǘ┕纼r時點

　?。ㄈ┐_認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L(fēng)險防止高估

　　（六）估價中的謹(jǐn)慎原則

　?。ㄆ撸┦袌鲎儸F(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風(fēng)險提示

　?。ň牛┢渌?/P>

　　第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　　（一）市場法

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　　（三）成本法

　?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價修正法

　　第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　?。ㄋ模┦找娣?/P>

　　（五）基準(zhǔn)地價修正法

　　第四節(jié)城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　　（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

　　（一）“標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　　（二）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象

　　（二）拆遷估價委托人的合法性

　?。ㄈ┎疬w估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點

　?。ㄋ模┎疬w估價價格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價前的準(zhǔn)備工作

　?。ǘ┤霊粽{(diào)查

　?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告

　?。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決

　　第五節(jié)房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點

　?。ㄒ唬┳≌惙课葑赓U價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響

　　（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價格應(yīng)以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價格管理規(guī)定

　　（三）私房租賃價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　?。ǘ┦找娣?/P>

　　（三）成本法

　　第六節(jié)房地產(chǎn)保險估價

　　一、房地產(chǎn)保險概述二、房地產(chǎn)保險估價的特點

　?。ㄒ唬┍ｋU價值和保險金額的區(qū)別

　　（二）直接損失和間接損失

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投保時的估價

　　（四）保險事故發(fā)生后的評估

　　第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價

　　一、房產(chǎn)稅估價

　　二、土地增值稅估價

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項目金額不實的

　　（二）扣除項目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價

　　一、房地產(chǎn)分割、合并估價的特點

　　二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件

　?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式

　?。ㄈ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地用途

　?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限

　　三、房地產(chǎn)合并估價方法要點

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價格的計算要客現(xiàn)、準(zhǔn)確

　?。ǘ┰鲋殿~的分配要準(zhǔn)確、合理

　　第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價

　　一、房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛及其特點

　　二、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛及其特點

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點

　　第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設(shè)前提

　　三、估價方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估

　　2．熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　3．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　4．掌握城市房屋拆遷補(bǔ)償估價

　　5．掌握房屋租賃價格評估

　　6．熟悉房地產(chǎn)保險估價

　　7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價

　　8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價

　　9．了解房地產(chǎn)糾紛估價

　　10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

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