收購(gòu)儲(chǔ)備工作是市場(chǎng)建設(shè)的核心和關(guān)鍵，怎樣才能搞好收購(gòu)儲(chǔ)備工作，一直是收購(gòu)儲(chǔ)備工作人員研究和探索的課題。筆者結(jié)合自己的工作實(shí)際談幾點(diǎn)看法，僅供開展這項(xiàng)工作的同志參考。

　　調(diào)查摸底

　　調(diào)查摸底是收購(gòu)儲(chǔ)備工作的基礎(chǔ)，要對(duì)所管轄的用地單位逐一走訪和發(fā)放調(diào)查登記表，是一項(xiàng)艱苦細(xì)致的工作。通過這項(xiàng)工作能夠基本掌握用地單位的土地使用狀況。在逐單位發(fā)放登記表的同時(shí)，要注重宣傳現(xiàn)行的土地法律法規(guī)政策，積極鼓勵(lì)“退二進(jìn)三”、“騰籠換鳥”、盤活變現(xiàn)。

　　建立臺(tái)賬擬訂收購(gòu)計(jì)劃

　　通過回收調(diào)查登記表，要逐一分類建立臺(tái)賬，對(duì)有處置意向的單位再進(jìn)行走訪，走訪時(shí)要注重全面了解該單位的情況，掌握其處置的大概時(shí)限，本著先易后難、先�。ǖ貕K）后大的原則擬訂收購(gòu)計(jì)劃。同時(shí)積極幫助其新址選定工作，解除其后顧之憂。

　　收購(gòu)程序

　　1、填寫處置登記表：此表的內(nèi)容包括單位名稱、法人代表、地址、聯(lián)系電話、擬處置的土地面積、債權(quán)債務(wù)、土地是否抵押、法院是否查封、擬處置土地的理由、法人簽字、單位蓋章、提供土地使用證等。

　　2、測(cè)量評(píng)估：對(duì)擬處置的土地進(jìn)行測(cè)量前，要對(duì)其四鄰進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，核實(shí)無誤后進(jìn)行測(cè)量。同時(shí)評(píng)估所進(jìn)行評(píng)估，出具最高、最低和基準(zhǔn)地價(jià)。

　　3、確定收購(gòu)價(jià)：在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，收購(gòu)部門填寫收購(gòu)地價(jià)審核表，并說明確定收購(gòu)價(jià)的理由，報(bào)上級(jí)主管部門集體會(huì)審確定。

　　4、擬定收購(gòu)價(jià)：收購(gòu)協(xié)議的核心是地價(jià)、付款時(shí)限、騰場(chǎng)時(shí)限、遺留問題的處理。雙方在商談時(shí)要注重方式方法的靈活性，同時(shí)注重最大限度的降低收購(gòu)成本。對(duì)騰場(chǎng)快、無遺留問題、又好出手的在協(xié)議時(shí)可一次付清地價(jià)款；對(duì)遺留問題多、騰場(chǎng)時(shí)限長(zhǎng)的首付款一般不要超過總地價(jià)的20%，后續(xù)款可根據(jù)其騰場(chǎng)進(jìn)度制定付款進(jìn)度表，待其騰場(chǎng)完畢遺留問題處理完后方可全部付清其地價(jià)款。收購(gòu)協(xié)議擬訂好后要報(bào)上級(jí)主管部門集體會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后方可簽訂協(xié)議。

　　5、移交：按照收購(gòu)協(xié)議的約定，組織好移交工作。要組成移交小組，對(duì)移交所涉及的地塊檔案、材料、地上附著物等逐一造冊(cè)，形成移交文字材料，雙方簽字蓋章。

　　土地收購(gòu)的幾種方式

　　土地收購(gòu)常見的幾種方式是：協(xié)議收購(gòu)、土地置換、意向收購(gòu)。

　　協(xié)議收購(gòu)是最常見的方式，用的也較多，但它占用資金量大、周期較長(zhǎng)。

　　土地置換是利用土地儲(chǔ)備庫(kù)中的土地?fù)Q取地段較好、原利用價(jià)值又不高的土地。這種方式無須動(dòng)用儲(chǔ)備資金，開發(fā)周期也較短。但儲(chǔ)備庫(kù)中必須有地或者有合適的地塊進(jìn)行置換。

　　意向收購(gòu)是對(duì)那些有處置意向，但又不急需資金或者對(duì)處置瞻前顧后的用地單位所采取的一種靈活收購(gòu)方式。它的好處是雖然簽訂了意向收購(gòu)協(xié)議，但無須動(dòng)用大量的收購(gòu)資金（只付少量訂會(huì)），等到協(xié)議約定的時(shí)間到期后再收回。

　　如何儲(chǔ)備

　　納入儲(chǔ)備庫(kù)中的儲(chǔ)備土地，首先要進(jìn)行前期整理和合理開發(fā)。有條件的地方可成立服務(wù)中心，對(duì)收購(gòu)地塊的租賃、拆遷、協(xié)調(diào)規(guī)劃等工作交服務(wù)中心去運(yùn)作，讓中心交納一定的費(fèi)用（收購(gòu)利息）后去自主管理、自負(fù)盈虧，收購(gòu)部門只監(jiān)督管理其運(yùn)作，這樣做可節(jié)省大量的人力物力。在這方面各地也有一些好的經(jīng)驗(yàn)做法，比如大連采用的綠地儲(chǔ)備，既美化了城市又為城市可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了資源。

　　收購(gòu)儲(chǔ)備工作是一項(xiàng)全新的工作，只有在工作中不斷探索和創(chuàng)新，這項(xiàng)工作才能不斷煥發(fā)出生機(jī)和活力。國(guó)土資源部“七一”出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》又為今后的收購(gòu)儲(chǔ)備工作創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。