一、土地開發(fā)概念

　　1、土地開發(fā)的概念

　　土地開發(fā)是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。

　　2、土地開發(fā)的分類：

　　土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。

　�。�1）土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發(fā)。

　�。�2）土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發(fā)建設的行為。

　　在本章以下的內容中，土地開發(fā)是指將土地開發(fā)成建設用地，并且主要是指土地一級開發(fā)。

　　二、土地開發(fā)程序

　　1.開發(fā)主體

　　土地一級開發(fā)工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構。

　　2.開發(fā)程序

　�。�1）計劃編制

　　首先要根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。

　�。�2）前期策劃

　　根據(jù)已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區(qū)）人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發(fā)實施方案。

　�。�3）征詢意見和審批

　　市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提出原則意見。

　　同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據(jù)計劃和規(guī)劃有關手續(xù)分別向所在區(qū)（縣）政府提出征地申請，由區(qū)（縣）政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

　　土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復，簽訂土地一級開發(fā)合同。

　�。�4）組織實施開發(fā)

　　土地一級開發(fā)主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協(xié)商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　（5）項目驗收

　　土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

　　三、開發(fā)土地獲得途徑與程序

　　土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來確定。

　　國土資源管理部門或土地儲備機構根據(jù)經批準的計劃、規(guī)劃、征地等文件和相關材料，組織編制招標文件，經批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：

　　1、核準招標方式和招標范圍

　　2、編制招標文件

　　3、發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　4、對潛在投標人進行資格審查

　　5、發(fā)招標文件并組織現(xiàn)場勘察

　　6、投標人編制投標文件

　　7、組建評標委員會

　　8、開標、評標，提交評標報告

　　9、確定中標人

　　10、發(fā)出中標通知書

　　四、土地開發(fā)過程管理

　　一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā)進度以及開發(fā)質量。目前主要有如下幾種制度措施：

　　1.實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。

　　2.定期報表制度，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。

　　3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進度。

　　4.參與制度，儲備機構參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監(jiān)督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。

　　5.備案制度，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。

　　6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位承擔。

　　五、開發(fā)土地的轉讓

　　一級開發(fā)后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。

　　二級開發(fā)的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　六、土地開發(fā)成本構成

　　1、征地拆遷補償費及有關稅費

　　2.收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用

　　3.市政基礎設施建設有關費用

　　4.招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　5.貸款利息

　　6.土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。