2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

統(tǒng)一稅費負擔

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金；買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。（該是誰的，就是誰的）

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。

實際的房地產(chǎn)交易，存在稅費轉嫁。即本應由賣方繳納的稅費，由買方繳納；本應由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補繳出讓金本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；印花稅等本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉嫁問題。

統(tǒng)一稅費負擔，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T），買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。

調(diào)整的公式為：

正常負擔下的價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額

正常負擔下的價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實付金額

買方實付金額－賣方實得金額＝應由買賣雙方繳納的稅費

如果賣方、買方應繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

應由賣方繳納的稅費＝正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率

應由買方繳納的稅費＝正常負擔下的價格×應由買方繳納的稅費比率

則：

正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費比例）

正常負擔下的價格=買方實付金額/（1+應由買方繳納的稅費比例）

記憶竅門：賣減，買加（有個非洲國家－牙買加）

記憶竅門：（不建議機械記憶公式） 轉嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

（1）轉嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額－幫買家繳納的稅費＝正常成交價格

（2）轉嫁給買方的話，買方實際付出的金額＋幫賣家繳納的稅費＝正常成交價格