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    房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)撥:估價(jià)與評估的異同

    2019-02-25 16:57 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
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    2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日,建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn),進(jìn)行詳細(xì)講解,希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!

    估價(jià)與評估的異同

    相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動,估價(jià)專指對價(jià)值進(jìn)行評估。

    房地產(chǎn)評估范圍更廣泛:不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估,還包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評估,甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

    房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上,以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評估,稱為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估,或簡稱房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

    除了房地產(chǎn)估價(jià)以外,房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事:

    (1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值在其不同部分之間進(jìn)行分配。

    例如:

    1)房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配(剩余技術(shù)),把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配(高層建筑地價(jià)分?jǐn)偅?

    2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價(jià),在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價(jià)表);

    3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

    (2)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)(如,房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

    (3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估)。

    (4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評估)。是由損害修復(fù)帶來的。

    (5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析,房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

    這些相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù),是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

    還需要指出的是,《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日全國人民代表大會常務(wù)委員會通過,簡稱《資產(chǎn)評估法》)頒布實(shí)施后,"資產(chǎn)評估"不僅包括財(cái)政部門管理的狹義的資產(chǎn)評估,還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評估領(lǐng)域和評估專業(yè),并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

    但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評估,嚴(yán)格地說并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則,所以為了防止不應(yīng)有的違法,有必要將估價(jià)與評估區(qū)分開來,可將《資產(chǎn)評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價(jià),不包括咨詢性估價(jià)。

    鑒證性估價(jià)(或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的,估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用,起著價(jià)值證明作用的估價(jià),如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)(或參考性估價(jià))是向委托人提供的,估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià),如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。自評自用

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