房估知識(shí)點(diǎn)：餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與估價(jià)方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類(lèi)似，可參閱本章第二、四節(jié)。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，因此利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。

方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)；即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。

方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！