房估知識(shí)點(diǎn)：不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象等情況，從是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

（一）超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價(jià)目的確定的?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定："從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。"

一級(jí)資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（牛黃上清丸）

三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。"

記憶：一級(jí)啥都能做，二級(jí)2個(gè)不能做（牛黃上清丸），3級(jí)3個(gè)不能做（牛黃上清丸＋三司），暫定三級(jí)5個(gè)不能做（再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷＋在建工程抵押）

（二）與自己有利害關(guān)系或利益沖突

如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。

利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨(dú)立、客觀、公正性。即使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)秉公估價(jià)，但其估價(jià)結(jié)果也會(huì)招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度："房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。"《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定："房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。"《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條規(guī)定："任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。"

（三）自己的專業(yè)能力難以勝任

如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)難以得出合理的估價(jià)結(jié)果，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定："從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。"在上述不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù)；

如果是估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限的，必要時(shí)（如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可推薦的情況下），經(jīng)征求估價(jià)需求者同意，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成該估價(jià)業(yè)務(wù)。對(duì)估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機(jī)器設(shè)備，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用"分包"方式聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。

（四）估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。對(duì)于不具備相應(yīng)估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)；對(duì)于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因；對(duì)于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應(yīng)拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。

應(yīng)向估價(jià)需求者了解估價(jià)對(duì)象是否擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)或者已做過估價(jià)。對(duì)于擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的，應(yīng)向其了解不委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的原因。如果是因其他估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿足其高估或低估要求的，則不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

對(duì)于已做過估價(jià)的，應(yīng)要求估價(jià)需求者提供相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告。如果原估價(jià)結(jié)果無不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應(yīng)勸說估價(jià)需求者無需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結(jié)果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。

如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請(qǐng)估價(jià)需求者據(jù)此咨詢意見要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)改正。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題且原估價(jià)機(jī)構(gòu)又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

上述做法，是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)之間（同業(yè)）無序競爭，特別是防止多家估價(jià)機(jī)構(gòu)為了同一估價(jià)目的對(duì)同一估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結(jié)果而損害估價(jià)行業(yè)形象。

另外，對(duì)于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、介紹費(fèi)，以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的，要予以抵制，直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！