房估知識點：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是將可比實例在其自身區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。

區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件（包括進、出的方便程度）、外部配套設施（包括基礎設施和公共服務設施）、周圍環(huán)境（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀）等影響房地產(chǎn)價格的因素。

（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。實物狀況調(diào)整是將可比實例在其自身實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。

由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設立情況，擔保物權(quán)設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第七章"收益法及其運用"的有關(guān)內(nèi)容。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！