運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象未來各期的凈收益。在實際估價中，測算凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，測算凈收益時應從收入中扣除哪些、不扣除哪些。

　　收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收人來測算凈收益。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。