投資組合技術（band of investment technique）主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合。

　　（一）土地與建筑物的組合

　　運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　在房地產市場與金融市場緊密聯(lián)系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分是自有資金（或稱權益資本），另一部分是抵押貸款。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對報酬的要求：貸款人（如貸款銀行）要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。