99久久国内精品成人免费,久久精品一区二区三区四区,国产成人精品免费午夜,91高清国产视频,国产精品成人免费,国产精品免费电影,国产高清免费视频

24小時客服電話:010-82326699
  • 官方號
    微信公眾號
    熱門資訊,實(shí)時推送
    微信號:jianshe99zb
    官方視頻號
    免費(fèi)直播,訂閱提醒
    微信掃碼即可關(guān)注
    考試指導(dǎo)老師
    掃碼了解并領(lǐng)取資料
    微信掃碼即可添加
    官方抖音號
    分享更多建工日常
    抖音掃一掃關(guān)注
  • APP下載
    掃一掃,立即下載
    醫(yī)學(xué)教育網(wǎng)APP下載

    開發(fā)者:北京正保建工教育科技有限公司

    蘋果版本:8.5.0

    安卓版本:8.5.0

    應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

    APP:隱私政策:查看政策>

  • 當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 房地產(chǎn)估價師 > 備考資料 > 復(fù)習(xí)資料

    2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第五章)

    2018-08-16 12:33 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
    打印
    字體:

    2018年房地產(chǎn)估價師考試將近,房估備考時間緊任務(wù)重,要把有限的精力放到最有價值的地方,提高備考效率才是當(dāng)前備考工作的第一要務(wù)。建設(shè)工程教育網(wǎng)老師結(jié)合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn),科學(xué)預(yù)測2018年房地產(chǎn)估價師高頻考點(diǎn),助你高效提升,不看是你的損失!

      考前兩個月,房估考前點(diǎn)題密訓(xùn)班:老師直播高頻考點(diǎn)+海量題庫+考前一周重點(diǎn)資料,助你高效提升!

    考前點(diǎn)題密訓(xùn)班助你一臂之力

    點(diǎn)擊了解詳情>>

      2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第五章):

      1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可能出現(xiàn)的錯誤——(適用于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn))

      (1)估價前提假設(shè)開發(fā)法估價前提有三種:業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提,抵押估價和司法拍賣估價,一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”,未說明估價前提的算錯誤。

     ?。?)計算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯誤房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤

      (3)對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算在動態(tài)分析法中,預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額,即要進(jìn)行動態(tài)預(yù)測,記得要折現(xiàn)到價值時點(diǎn)。

     ?。?)在靜態(tài)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)計算。

     ?。?)動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。

      (6)估算開發(fā)總價值若用比較法確定,比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明。

      若用收益法要注意常見的問題:假設(shè)開發(fā)的方式一要合法,二要最高最佳使用。

      開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取。

     ?。?)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價值時點(diǎn)),終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

     ?。?)開發(fā)完成后的價值開發(fā)完成后的價值,是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。

      注意開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn),還可能包含著房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn),其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”,此時,預(yù)測的開發(fā)完成后的價值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價值。

      對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的,則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的,則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

      2.個方法特別注意的知識儲備

     ?。?)比較法注意估價對象與可比實(shí)例的可比性,3個修正系數(shù)的具體內(nèi)涵、修正公式。

      (2)收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報酬率的確定和收益年限的確定(建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余年限的比較)。

     ?。?)成本法注意包含的成本內(nèi)容,注意投資利息、銷售稅費(fèi)和利潤的計算。

      注意建筑物折舊的確定,直線折舊的年限的確定(土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊)(參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章,第五節(jié)最后部分,土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響)

     ?。?)假設(shè)開發(fā)法注意動態(tài)和靜態(tài)計算、假設(shè)開發(fā)法的3個估價前提、開發(fā)經(jīng)營方式的確定、開發(fā)完成后價值的求取方法,注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯。

      3.估價方法選用原則:

     ?。?)有大量可比實(shí)例,選用比較法,并以該法為主;

     ?。?)具有預(yù)期收益,選擇收益法作為其中一個方法;

      (3)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力,可以選用假設(shè)開發(fā)法;

     ?。?)無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

      根據(jù)估價方法選用原則判斷可能存在的錯誤,如收益性房地產(chǎn)沒有選用收益法,只使用了一種估價方法未說明不選用其他方法的原因,估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

      4.估價原則獨(dú)立、客觀、公正原則所謂“獨(dú)立”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系,在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響,應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價。所謂“客觀”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見,應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。所謂“公正”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中的任何一方,應(yīng)堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價。

      合法原則本條所稱依法,是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋,還要依據(jù)估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例),國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策,估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策,以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。因此,合法原則中所講的“法”,是廣義的“法”。

      遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象,而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn),就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

      替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個市場上相同的商品有相同的價格。因?yàn)槿魏卫硇缘馁I者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”,然后購買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的,即購買“性價比”高或“物美價廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出,相互之間也會進(jìn)行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果,是在相同的商品之間形成相同的價格。

      房地產(chǎn)價格的形成一般也如此,只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一個房地產(chǎn)市場上,相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。

      因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格,任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果,是它們的價格相互接近。

      最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件:一是法律上允許;二是技術(shù)上可能;三是財務(wù)上可行;四是價值最大化。實(shí)際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時,往往容易忽視“法律上允許”這個前提,甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實(shí)際上,最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用,而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此,最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是:遵循了合法原則,并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則,則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求,但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

      5.市場背景分析

     ?。?)缺失本項(xiàng)描述內(nèi)容包括:宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和相關(guān)政策情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況,缺少某一項(xiàng)描述。

     ?。?)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的。

     ?。?)分析針對性不強(qiáng),如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的。

      市場背景分析需要有詳細(xì)的分析過程,包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來的市場狀況分析,從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項(xiàng)錯誤。背景分析沒有結(jié)合估價對象特點(diǎn),說明變動趨勢。

      掃描二維碼下載新版建設(shè)工程教育網(wǎng)APP,考前兩個月沖刺要把所有的碎片時間都充分的利用起來,隨時隨地,想學(xué)就學(xué),購買考前點(diǎn)題密訓(xùn)班還有考前一周重點(diǎn)資料助陣,一舉拿下房地產(chǎn)估價師就是今年!

    掃一掃 手機(jī)學(xué)習(xí)更方便  考試相關(guān)信息早知道

    掃一掃 手機(jī)學(xué)習(xí)更方便  考試相關(guān)信息早知道

    本文是建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請注明來自建設(shè)工程教育網(wǎng)。
    我要糾錯】 責(zé)任編輯:pippo
    • 公開課
    • 輔導(dǎo)課程
    • 免費(fèi)直播
    更多免費(fèi)試聽課程點(diǎn)擊查看
    精品題
    上千道典型習(xí)題
    仿真模擬卷3
    攻克薄弱點(diǎn)
    智能組卷練習(xí)
    價格¥89
    查看詳情
    建筑刷題寶

    · 知識點(diǎn)題

    · 每日練習(xí)

    · 打卡筆記

    免費(fèi) 掃碼免費(fèi)做題
    學(xué)習(xí)社區(qū)
    • 備考交流
    • 微信
    • 抖音
    • 視頻號
    拒絕盲目備考,加學(xué)習(xí)群共同進(jìn)步!
    尋找學(xué)習(xí)搭子
    回到頂部
    折疊
    茶陵县| 当涂县| 女性| 龙岩市| 晋宁县| 丰城市| 吉隆县| 宁都县| 临沂市| 银川市| 台江县| 西平县| 福清市| 虹口区| 慈溪市| 睢宁县| 安吉县| 渭南市| 勃利县| 宁陵县| 泊头市| 桃园市| 浑源县| 望城县| 黔西县| 宁陵县| 郯城县| 维西| 黑山县| 翁牛特旗| 体育| 凉城县| 商都县| 齐河县| 洛南县| 新乡市| 晴隆县| 龙海市| 景洪市| 南岸区| 长顺县|