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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第四章）：

　　1.主要原則：獨立客觀公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹慎原則；一致性原則；一貫性原則。（P153）

　　2.合法原則在房屋征收估價中的運用在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質（如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準期限的臨時建筑還是超過批準期限的臨時建筑）、用途（如是居住用途還是商業(yè)用途）和面積（計不計算面積，計多少面積）等密切相關。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償。”

　　違法建筑--fxgr--超期臨時建筑，就不應予以評估，或者評估價值應為零。

　　被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質、用途和面積。房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

　　房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

　　3.一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。房地產投資信托基金物業(yè)價值評估、為財務報告服務的估價都應遵循一貫性原則。（P172）

　　4.三大經濟學原理

　?、偈找孢f增遞減原理

　　第一種投入產出關系——收益遞減規(guī)律，也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。

　　第二種投入產出關系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產出量的變化有三種可能：

　?。?）規(guī)模收益不變——產出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　?。?）規(guī)模收益遞增——產出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　?。?）規(guī)模收益遞減——產出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，先后經過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。

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