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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第四章）：

　　1.主要原則：獨(dú)立客觀公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則；一致性原則；一貫性原則。（P153）

　　2.合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用在房屋征收評(píng)估中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)（如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時(shí)建筑，是未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑還是超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑）、用途（如是居住用途還是商業(yè)用途）和面積（計(jì)不計(jì)算面積，計(jì)多少面積）等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超期的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超期的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。”

　　違法建筑--fxgr--超期臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以評(píng)估，或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

　　房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

　　3.一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)都應(yīng)遵循一貫性原則。（P172）

　　4.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　①收益遞增遞減原理

　　第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律，也稱為報(bào)酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。

　　第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出量的變化有三種可能：

　?。?）規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　　（2）規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　?。?）規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，先后經(jīng)過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。

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