2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網特別整理了《房地產理論與方法》科目第十章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

　　估價報告的組成：(八大部分)

　　①封面;

　?、谥鹿纼r委托人函;

　?、勰夸?

　?、芄纼r師聲明;

　?、莨纼r假設和限制條件;

　　⑥估價結果報告;

　?、吖纼r技術報告;

　　⑧附件。

　　◆估價報告使用期限也稱估價報告應用有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。(原則上不超過1年)

　　◆明確使用期限的意義：超期使用，責任自負;期內使用，估價機構和估價師承擔相關責任，使用者不當使用除外。

　　◆致估價委托人函落款日，即為估價報告出具日期。

　　◆估價報告使用期限不同于估價報告有效期或估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止。

　　【重點】估價的假設和限制條件

　　估價假設和限制條件是估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的說明。要求有針對性、簡明。

　　◆防止三種情況：

　?、匐S意編造;

　?、趹f明的不予以說明;

　　③無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制條件。

　　◆內容包括：

　　(1)一般假設

　　對委托人提供的資料，進行審慎審核后，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定。

　　(2)未定事項假設

　　必須的尚未明確或不夠明確的事項(如各種規(guī)劃條件，土地使用性質、容積率等)，做合理的、最可能的假定。(不明確)

　　(3)背離事實假設

　　因估價目的的特殊需要，交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封的情況;司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素等。(有，當作沒有)

　　(4)不相一致假設

　　用途(實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等)之間的不一致、權利人(房屋權屬證明、土地權屬證明等)之間的不一致、估價對象名稱上的不一致;對用途、權利人和名稱做的合理假定。(各種不一致)

　　(5)依據不足假設

　　對缺少資料的說明及對估價對象權屬狀況的合理假定。(缺少依據)

　　背離事實和不相一致，這兩個假定是容易混淆的。

　　(重要考點)

　　◆估價報告的使用限制應該說明：報告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過1年)和在使用中要注意的其他事項。超期使用的責任由使用者承擔;使用期限內的責任由估價機構和估價師承擔。

　　【重點】估價結果報告和技術報告

　　◆結果報告：估價委托人、估價機構、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地勘查期、估價作業(yè)期、其他需要說明的事項。(篇幅較短)

　　◆技術報告：估價對象描述與分析、市場背景描述與分析(市場背景分析)、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定。(篇幅較長)