2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題單選題第3題

　　某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡.共有100套住房，有100戶(hù)居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000 元／㎡，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元／月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500 元／㎡；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶(hù)每次1300 元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是（ ?。?。

　　A．該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

　　B．修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元

　　C．該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元

　　D．在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶(hù)的賠償金為6.5萬(wàn)元

　　【正確答案】：C

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　　（1）修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：150+0．13×2 ×100+0．15×6×100=266（萬(wàn)元）。

　　（2）修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250．00（萬(wàn)元）。

　　該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　　因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用266萬(wàn)元大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額250萬(wàn)元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　?。?）該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：（5000-4500）×10000=500．00（萬(wàn)元）

　?。?）在不修復(fù)情況下，價(jià)值減損額為500萬(wàn)元，平均每戶(hù)可得5萬(wàn)元。

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