某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

【問題】1.上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

『正確答案』考技術(shù)路線及估價方法的選擇。

1.本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。（2分）

理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。（4分）

參見教材P86。

2.本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。

參見教材P86。