甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構對該商業(yè)用房進行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測算出了該商業(yè)用房的市場價值。

【問題】上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處。

『正確答案』本題考查的是商業(yè)房地產估價的常用方法。

1.乙評估機構未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細狀況進行評估不當，估價師必須進行實地查勘，了解房地產的實際狀況、周邊環(huán)境、市場氛圍，才能準確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實際價值，而估價應該使用市場價格平均水平。

2.租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／㎡，不正確；

應該給出依據(jù)，使用平均值或加權平均法，而且3個比較實例差異較大。

3.計算有效毛收入時沒有考慮空置率；

4.選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率。

收益法的計算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貸款利率。