2017年房地產(chǎn)估價師備考已拉開序幕，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家總結(jié)了在學(xué)習(xí)中容易遇到的一些問題，并針對這些問題做了解答，祝大家在網(wǎng)校學(xué)習(xí)愉快、夢想成真！

問題：咋理解直接資本化法？

解答：直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較為簡單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。

它對比于報酬資本化法。報酬資本化法的優(yōu)點是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省?/p>

但由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。

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