對房地產估價的進一步認識(6方面)

(一)房地產本質上是價值評估

評估的是價值，而不是價格。

表述上科學嚴謹、減少主觀隨意性、與國際接軌，便于交流。

但是，估價多樣化、個性化、精細化，不是僅評估價值，要看評估目的、委托人的實際需要。

如：房屋征收評估：

——泡沫期，評估被征收房屋的市場價格

——市場低迷期，評估被征收房屋市場價值

(二)房地產估價應模擬市場進行估價

看似定價，主觀性較強。但需模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，充分認識房地產價格形成機制，深入調查房地產市場行情，通過科學的分析、測算和判斷活動，通過運用估價專業(yè)知識及實踐經驗把房地產價值“發(fā)現”或“探測” 。

可以根據價值價格，反向給出房地產保值增值建議——不屬于估價服務，屬于咨詢服務

估價依據的是客觀市場水平也非實際發(fā)生的金額(實際成本)。

(三)房地產估價科學和藝術的結合

專業(yè)知識+實踐經驗

很多參數系數需要結合經驗推測判斷;不同方法測算結果的取舍、調整和綜合;估價方法的選用及估價參數和估價結果的確定等。

藝術：對特殊問題在符合標準的前提下靈活處理，體現豐富經驗的應用。

數據估價是估價機構的核心競爭力之一。自動估價、智能估價。但科技不能全部替代估價師。

(四)房地產估價有一定的規(guī)矩和標準

①國家標準

《房地產估價規(guī)范》

《房地產估價基本術語標準》

②專項估價標準

《房地產抵押估價指導意見》

《國有土地上房屋征收評估辦法》

《房地產投資信托物業(yè)評估指引(試行)》

估價標準：基本準則、執(zhí)業(yè)準則、職業(yè)道德準則

(五)房地產估價結果難免都存在誤差

估價結果的合理性和準確性：

①合格的估價師，也難以得出完全相同的評估價值，只會得出基本相同或相近的評估價值(誤差不可避免)。

正常原因：信息不完全、不確定因素，估價師掌握的信息差異、技術水平的差異。

應該避免的原因：委托人的影響干擾。

②任何評估價值都逼近真實價值，存在一定的誤差。

評估價值=真實價值+誤差。

③不能用一般物理量的測量誤差標準來評判和要求估價的合理誤差，估價誤差容忍度較高，但誤差要控制在合理范圍。

④判斷誤差

理論上：將評估價值與真實價值進行比較;

現實中：正常成交價格、重新評估價值;

一般不用實際成交價格判斷誤差(用的話需要修正調整，剔除不正常和偶然因素造成的價格偏差)。

⑤間接方法——檢查履行估價程序是否存在瑕疵。

檢查估價程序有無疏漏、估價原則、估價前提、估價依據是否正確，估價假設是否合理、估價方法是否適用，估價參數是否合理、間接地對評估價值予以肯定或否定，或指出評估價值是否超出合理范圍。

(六)房地產估價并不作價格實現保證

估價師關于價值價格的專業(yè)意見，是在假定估價對象在價值時點，一般為正常市場狀況和正常交易下交易最可能的價格。不是估價對象在任何時間，任何市場狀況和交易情況下進行交易可實現價格的保證。

不同于定價，是為相關當事人定價決策提供參考，不是替代定價決策。

不能誤解為：隨意出具估價報告、提供價值意見和建議，并且不負責任。鑒證性估價的法律責任高于咨詢性估價的法律責任。