房地產(chǎn)估價師理論方法：開發(fā)利潤
開發(fā)利潤
開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位，甲方)的利潤，而不是建筑施工企業(yè)(乙方)利潤(在建安成本中)。
開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。
開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)企業(yè)的平均利潤，不是個別開發(fā)企業(yè)的實際利潤/期望利潤。
基數(shù)不同(投資額、成本、銷售收入等)，利潤率指標不同。
(利潤率通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率，根據(jù)比較法原理得到)
直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。
直接成本利潤率，基數(shù)是7個項目中帶“成本”字眼的前2個項目，銷售利潤率的基數(shù)是全部7個項目。
投資利潤率，取成本項目的前4個(女人“頭飾”)
成本利潤率，取成本項目的前5個(男人“金城武”)
投4成5
兩者的差別就在于“投資利息”算不算做是計算利潤的基數(shù)?理解方法：投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資額中。
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