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    “V”倒了——房地產(chǎn)市場的自然周期

    2021-12-27 17:25 來源:建設工程教育網(wǎng)
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    隨著社會的發(fā)展什么都不是一成不變的,當然也包括了房地產(chǎn)市場的自然周期。建設工程教育網(wǎng)老師整理了房地產(chǎn)市場的自然周期的內容,供房地產(chǎn)估價師考試考生復習參考。

    房地產(chǎn)市場的自然周期就是一個呈現(xiàn)倒“V”型的周期變化。

    房估復習資料

    有兩個軸線,水平的為時間軸,向右表示時間的流逝;垂直的為空置率軸,向下表示空置率增高。

    中間有一條虛線叫做長期平均空置率水平線,也可以稱之為均衡線。

    一共存在五個點,分別為A、B、C、D、E。達到最高的空置率水平的為A點和E點;達到長期平均空置率水平的為B點和D點;達到最低的空置率的為C點,也可以稱之為供求轉折點。

    五個點共劃分出四個不同的階段,其中A-B為消化過剩供給階段,因為A點空置率水平達到最高,所以需要一定的時間進行消化。隨著不斷的消化,空置率不斷降低,租金增值率又下滑轉變?yōu)榉€(wěn)步增長。

    B-C為市場復蘇、繁榮階段,需求繼續(xù)增長,原來的過剩供給吸納完畢,形成了新的需求。隨著空置率的降低,租金開始迅速上漲。此階段開放商都開始了新項目的投資。

    C-D市場降溫階段,因為已經(jīng)到達了最低空置率水平,所以此時開始走下坡路。供給增長速度高于需求增長速度,空置率開始上升,回升趨向于合理控制水平。該階段不存在供給過剩,租金停止上漲,開工項目減少,但由于第二階段開工項目多所以在第三階段竣工項目多。

    D-E市場低迷階段,從平衡點開始向下運動,供給高增長,需求低增長或負增長,使得空置率水平加速上升。因為供嚴重過于求,所以租金開始降低。

    然后根據(jù)此動態(tài)不斷的循環(huán)往復,不斷進行自我的調整。

    最后通過一個簡單的表格總結一下:

     

    起始

    需求

    供給

    租金

    租金上漲率

    空置

    第一階段

    A~B

    增加

    不變

    不變或上漲

    初期下降,后期上升

    下降

    第二階段

    B~C

    增加

    需求與供給等速度增長

    增長

    供給與需求同速增長

    上漲

    提高

    下降

    第三階段

    C~D

    增加

    但需求增加速度低于供給增加速度

    增長

    供給增長速度快于需求增長速度

    上漲

    上升

    提高

    第四階段

    D~E

    減少

    高增長

    下降

    下降,負數(shù)

    提高

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