
房地產(chǎn)估價師考點精講:影響居住房地產(chǎn)價格的因素
2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時,建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關考點,希望能夠?qū)Υ蠹业膹土曈兴鶐椭?/span>
影響居住房地產(chǎn)價格的因素
不同城市、城市不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異,要準確、客觀估價估價對象的價格水平,估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響,在實地查勘時必須把握好這些因素。
影響居住房地產(chǎn)價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。
宏觀因素包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導向、住宅市場供求狀況等因素。
微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況。
但就同一城市而言,影響住宅價格的宏觀因素基本一致,因此估價主要應關注住宅的微觀影響因素(后面其他用途房地產(chǎn)估價也僅討論微觀因素)。
1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
(1)位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關場所的距離、朝向和樓層等。
位置對不同類型房地產(chǎn)影響程度不同,對居住房地產(chǎn)而言,位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。
其次,位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學校、醫(yī)療等重要場所的距離,距離越近位置越好;
第三,位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向,朝向除了考慮采光、通風等因素外,還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周景觀基本一致時,通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向,價格最高,而西北朝向最差,價格最低。但當住宅四周景觀差異非常大時,景觀對住宅的影響就非常大,如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等,北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高;
第四,位置體現(xiàn)在樓層,不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯,一般而言,沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu),頂層較差。有電梯的中高層住宅,樓層越高,景觀及空氣質(zhì)量越好,價格越高。
(2)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同,對于居住房地產(chǎn)而言,交通條件主要指城市公共交通的通達程度,如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵,輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn),其價格要高一些。
(3)生活服務設施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務設施,因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務設施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。
(4)教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一,主要指中、小學和幼兒園、托兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn),其價格要高一些。
(5)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素,特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。
2.影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
(1)建筑結構、類型和等級
建筑結構因耗用的建筑材料數(shù)量和施工方式不同直接影響建筑的工程造價,即建筑成本,從而影響住宅的價格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數(shù)量不同也會影響建筑工程造價,高層住宅的建造成本會高于多層住宅。
(2)設施與設備
住宅的供水、排水、供電、供氣設施的完善程度,小區(qū)智能化程度,通信、網(wǎng)絡等線路的完備程度,公用電梯的設置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。
(3)建筑質(zhì)量
建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。
(4)裝飾裝修
對于新建住宅而言,住宅是否有裝飾裝修、裝飾裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下,可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房,它們之間的價格差異很大,如近年來在北京、上海、廣州等大城市,出現(xiàn)了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房,即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言,住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大,因為存在裝飾裝修的折舊問題。
3.影響居住房地產(chǎn)價格的主要權益因素(書上未作分析)
國有土地的使用權、房屋的所有權;抵押、租賃、債權債務限制等;土地使用權剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權或有受限權利情形。
以后其他用途的房地產(chǎn)估價因素分析同。

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