2021年房地產估價師備考進行時，建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價案例與分析的相關考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

影響居住房地產價格的因素

不同城市、城市不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，要準確、客觀估價估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查勘時必須把握好這些因素。

影響居住房地產價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

宏觀因素包括城市經濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產業(yè)政策與導向、住宅市場供求狀況等因素。

微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況。

但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的微觀影響因素(后面其他用途房地產估價也僅討論微觀因素)。

1.影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況

(1)位置。位置主要體現在方位、與相關場所的距離、朝向和樓層等。

位置對不同類型房地產影響程度不同，對居住房地產而言，位置首先體現在某宗居住房地產在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。

其次，位置表現為某宗居住房地產距離市中心、交通干線、購物中心、學校、醫(yī)療等重要場所的距離，距離越近位置越好;

第三，位置體現在某宗居住房地產的朝向，朝向除了考慮采光、通風等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周景觀基本一致時，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北朝向最差，價格最低。但當住宅四周景觀差異非常大時，景觀對住宅的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高;

第四，位置體現在樓層，不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質量越好，價格越高。

(2)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產含義不同，對于居住房地產而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產，其價格要高一些。

(3)生活服務設施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務設施，因而對住宅的價格產生較大影響。住宅周邊的生活服務設施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

(4)教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素之一，主要指中、小學和幼兒園、托兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。

(5)環(huán)境質量。環(huán)境質量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

2.影響居住房地產價格的主要實物狀況

(1)建筑結構、類型和等級

建筑結構因耗用的建筑材料數量和施工方式不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數量不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

(2)設施與設備

住宅的供水、排水、供電、供氣設施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通信、網絡等線路的完備程度，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

(3)建筑質量

建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。

(4)裝飾裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝飾裝修、裝飾裝修程度如何對其價格會產生較大的影響。一般情況下，可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝飾裝修的折舊問題。

3.影響居住房地產價格的主要權益因素(書上未作分析)

國有土地的使用權、房屋的所有權;抵押、租賃、債權債務限制等;土地使用權剩余年限、容積率、是否是部分產權或有受限權利情形。

以后其他用途的房地產估價因素分析同。