2021年房地產估價師備考進行時，建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價師各科目的相關考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

房地產自身因素

(一)房地產實物因素(與第二章的描述一致)

●土地實物因素

1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價較低。但面積過小的土地與相鄰土地合并后會大大提高相鄰土地的利用價值。

面積過大，單價也可能較低。因為總價高，會減少潛在購買者數量。面積過大的土地可利用土地面積可能較少，因為需要配套提供基礎設施和公共服務設施建設。

土地面積大小的合適度，因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經濟解釋)

如，某地區(qū)房地產市場普遍接受高層樓房，則該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，較大面積土地的單價高。相反，如果該地區(qū)的房地產市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，也有一定的影響。

形狀不規(guī)則的土地價格一般低。為改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調整或重劃措施。

3.地形、地勢

地面的高低起伏、平坦程度，影響房地產開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產價格一般高于地勢低的房地產的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要(商業(yè)街道兩側是否能建綠化帶有爭議)。

4.地質

地質狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

對城市建設用地，地基(工程地質)狀況對地價的影響較大。

對于建設用地來說，一般情況下，地質堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。

地基(工程地質)狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高;相反，則地價低。

5.土壤

土壤的污染情況(武漢的毒地事件)、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。

6.土地開發(fā)程度

熟地價格高于生地價格;“七通一平”地價>“五通一平”地價>“三通一平”地價。