2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

路線價(jià)法概述

(一)路線價(jià)法的含義(熟悉)

圖9-1　不同臨街狀況土地價(jià)值大小的比較

路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)(熟悉)

路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

路線價(jià)法與比較法的關(guān)系：

路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格為“路線價(jià)”，可視為比較法中經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整(房地產(chǎn)狀況調(diào)整)來(lái)求取。

(只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不需再做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。)

路線價(jià)法與比較法的不同：路線價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整;路線價(jià)先對(duì)多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”，即所有臨街土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。

路線價(jià)法不進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整的原因：求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過(guò)交易情況修正后的正常價(jià)格;求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價(jià)值的日期一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。

(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(熟悉)

適用對(duì)象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。

具體對(duì)象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

①劃分路線價(jià)區(qū)段;

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);

⑤制作價(jià)格修正率表;

⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。